Επιλογή Σελίδας

Μήπως η ανάκαμψη στα επαγγελματικά ακίνητα έληξε πρόωρα;

«Τα yields προ πανδημίας είχαν ήδη αρχίσει να μειώνονται και η αίσθηση ήταν ότι δεν είχαν εξαντλήσει τη διαδρομή τους».

Άρις Καρυτινός

Διευθύνων Σύμβουλος
PRODEA Investments

Οι επιπτώσεις της πανδημίας στην οικονομία δημιουργούν ερωτήματα ως προς τις εξελίξεις σε διάφορούς κλάδους, μεταξύ των οποίων και αυτός των επαγγελματικών ακινήτων.

Μετά από μια παρατεταμένη περίοδο οικονομικής κρίσης που ξεπέρασε τη δεκαετία, ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων, κυρίως εκείνων με άριστα επενδυτικά χαρακτηριστικά (investment grade) άρχισε να ανακάμπτει με γρήγορους ρυθμούς και να επανέρχεται στα προ οικονομικής κρίσης επίπεδα.

Με την έλευση της πανδημίας, το lockdown, την τηλεργασία, τις οικονομικές επιπτώσεις σε πολλές επαγγελματικές ειδικότητες, πολλοί αναρωτιούνται ποιο θα είναι το μέλλον των επαγγελματικών ακινήτων και αν η ανάκαμψη έληξε πρόωρα.

Η απάντηση είναι ρητά όχι. Μια τέτοια προσέγγιση είναι υπερβολική και εκτός πραγματικότητας.

Ακόμα και κατά τη διάρκεια της δεκαετούς οικονομικής κρίσης, οι ιδιαιτερότητες της Ελληνικής αγοράς επαγγελματικών ακινήτων και κυρίως η χαμηλή προσφορά είχαν σαν αποτέλεσμα να υπάρξουν πολύ λίγες συναλλαγές και οι τιμές των εμπορικών ακινήτων με καλά επενδυτικά χαρακτηριστικά να μειωθούν μεν αλλά να μην καταρρεύσουν.

Η πανδημία του κορωνοϊού είναι μια κρίση της οποίας η διάρκεια σε καμία περίπτωση δεν αναμένεται να είναι αντίστοιχα μακροχρόνια. Συνεπώς το πιθανότερο σενάριο ως προς τα εμπορικά ακίνητα, το οποίο ήδη βλέπουμε να εξελίσσεται, είναι να υπάρξει μια σταθεροποίηση στις αξίες μέχρι να υπάρξουν θετικές υγειονομικές εξελίξεις.

Τα yields προ πανδημίας είχαν ήδη αρχίσει να μειώνονται και η αίσθηση ήταν ότι δεν είχαν εξαντλήσει τη διαδρομή τους. Ταυτόχρονα τα μισθώματα υπολείπονται πολύ των προ οικονομικής κρίσης επιπέδων. Τα δύο αυτά δεδομένα σημαίνουν πως η ανάκαμψη που περιμέναμε ίσως έχει προσωρινά αναβληθεί, στο πλαίσιο των ειδικών και πρωτόγνωρων συνθηκών που βιώνουμε, ωστόσο, εάν παραμείνουν σταθεροί άλλοι παράγοντες, η αγορά θα συνεχίσει την πορεία ανάκαμψης όταν υπάρξουν οι κατάλληλες υγειονομικές προϋποθέσεις.

Άλλωστε δεν έχουν επηρεαστεί όλοι οι κλάδοι των επαγγελματικών ακινήτων στον ίδιο βαθμό.

Τα logistics επηρεάστηκαν λιγότερο και εξακολουθούν να εμφανίζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τους επενδυτές και τους εξειδικευμένους developers.

Το retail δέχτηκε ίσως το μεγαλύτερο πλήγμα, ωστόσο σε χώρες όπως η Ελλάδα, όπου το shopping αποτελεί μια συνολική εμπειρία / διασκέδαση που συνδυάζεται με βόλτα με φίλους, φαγητό ή καφέ, οι προοπτικές ανάκαμψης είναι καλές.
Ενδιαφέρον αποτελεί η περίπτωση των γραφείων. Η διευρυμένη τηλεργασία έχει πυροδοτήσει το ερώτημα αν θα μπορούσε να είναι μια πρακτική με μόνιμη εφαρμογή και αυτό να επηρεάσει τους γραφειακούς χώρους που χρειάζονται οι επιχειρήσεις.

Η μέχρι τώρα εμπειρία έχει δείξει πως, εκτός από ειδικές περιπτώσεις, η τηλεργασία δε λειτουργεί μακροπρόθεσμα εξίσου αποτελεσματικά με την εργασία στο γραφείο καθώς δυσχεραίνει την ενίσχυση της εταιρικής κουλτούρας, την ομαδικότητα, τη δημιουργική και αυθόρμητη ανταλλαγή ιδεών, την ενίσχυση του ομαδικού πνεύματος και του ενιαίου οράματος ενώ παράλληλα δημιουργεί ανασφάλεια στον εργαζόμενο ως προς τη βεβαιότητα της θέσης του και της επαγγελματικής του εξέλιξης.

Η απομακρυσμένη εργασία στο πλαίσιο της πανδημίας είναι πολύ διαφορετική από την εργασία εξ αποστάσεως στο πλαίσιο ομαλών και κανονικών συνθηκών. Άλλωστε η τεχνολογία για την τηλεργασία υπήρχε εδώ και χρόνια και αν είχε κριθεί από τους διοικούντες σε πιο οικονομικά «ώριμες» χώρες ότι ήταν πιο αποτελεσματική, θα είχε ήδη εφαρμοστεί διευρυμένα.

Όπως δείχνουν δημοσκοπήσεις και έρευνες μέχρι τώρα, οι γραφειακοί χώροι αναμένεται να παραμείνουν ως προτεραιότητα της εταιρικής στρατηγικής ωστόσο θα δούμε ευελιξία έτσι ώστε να συνδυάζεται κάποιο είδος μερικής απομακρυσμένης εργασίας (π.χ. μια μέρα την εβδομάδα) ή αλλαγή στις προδιαγραφές των γραφείων. Για παράδειγμα φαίνεται να εγκαταλείπονται μοντέλα τεράστιων open plan γραφείων με τους εργαζόμενους να εργάζονται πολύ κοντά ο ένας στον άλλον ενώ αποκτούν ακόμα μεγαλύτερη ζήτηση κτήρια με ανοιγόμενα παράθυρα και σύγχρονα συστήματα κλιματισμού που χρησιμοποιούν φρέσκο αέρα. Ενδέχεται μάλιστα να υπάρξει αυξημένο ενδιαφέρον για office parks όπου, λόγω του περισσότερου διαθέσιμου χώρου σε σχέση με τα γραφεία στα κέντρα των πόλεων, θα δίνεται η δυνατότητα για πιο εύκολο distancing ανάμεσα στους εργαζόμενους και ταυτόχρονα είναι πιο εύκολη η μετάβαση με αυτοκίνητο και η στάθμευση (αποφυγή μέσων μαζικής μεταφοράς σε περίοδο πανδημίας).